부동산 임대차계약서 양식 작성방법 주의점

부동산 임대차계약서를 작성할 때는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 규정하는 것이 중요합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 법적 보호를 받기 위함입니다. 특히, 최근 전세 사기 및 깡통전세와 같은 피해 사례가 늘어나면서 계약서 작성 시 주의해야 할 사항이 더욱 강조되고 있습니다.

오늘은 부동산 임대차계약서 양식 작성방법 주의점을 알아 보겠습니다.

1. 부동산의 표시
부동산의 기본 정보는 계약서의 핵심이며, 정확한 기재가 중요합니다.

1) 소재지
등기사항전부증명서(구 등기부등본)의 표제부에 명시된 지번 주소를 정확히 기재합니다.

건축물대장의 주소와 다를 경우, 건축물대장의 주소를 우선적으로 기재하며, 전입신고 시에도 동일한 주소를 사용합니다.

대문에 부착된 주소와 다를 수 있으니 등기사항전부증명서를 반드시 확인해야 합니다.

2) 토지 및 건물 정보
토지: 지목(대지, 임야 등)과 면적을 등기사항전부증명서나 토지대장을 참고하여 작성합니다.

건물: 건축물대장의 구조(예: 철근콘크리트 구조)와 용도(아파트, 다세대주택 등)를 명시합니다.

3) 임대할 부분 및 면적
아파트나 다세대주택의 경우, 동호수와 임대할 부분의 전용면적을 기재합니다.

다가구주택의 원룸과 같이 호실 면적이 명확하지 않은 경우, 도면 확인이나 실측을 통해 면적을 기입해야 합니다.

2. 계약 내용
계약 내용은 금액, 기간, 조건 등을 포함하며, 당사자 간의 명확한 합의가 필요합니다.

1) 보증금과 차임(월세)
금액은 한글로 먼저 작성하고, 우측에 아라비아 숫자로 병기합니다.

보증금, 계약금, 잔금을 구분하여 명시합니다.

계약금은 일반적으로 보증금의 10%로 설정되지만, 당사자 간 협의에 따라 조정할 수 있습니다.

잔금은 보증금에서 계약금을 제외한 금액으로, 보통 입주일에 지급합니다.

2) 계약 기간
민법상 초일불산입 원칙에 따라 계약 기간을 설정합니다.

예시: 2025년 1월 1일 ~ 2027년 1월 1일 (초일불산입), 혹은 2025년 1월 1일 ~ 2026년 12월 31일 (초일산입).

임차인은 주택임대차보호법에 따라 최소 2년간 거주할 수 있는 권리를 가집니다.

3) 특약사항
현 시설물 상태로 계약하며, 파손 시 임차인이 원상복구해야 한다는 내용.

만료 전 퇴실 시 임차인이 중개 보수료를 부담한다는 조건.

임차인이 전세자금 대출을 받을 경우, 임대인이 협조한다는 조항 등을 포함합니다.

3. 계약 시 필수 확인 사항
직거래 계약 시 특히 신중해야 할 항목들입니다.
1) 등기사항전부증명서 확인:

계약서 작성 전, 등기사항전부증명서를 통해 해당 부동산의 소유자와 권리관계를 확인합니다.

근저당, 가압류, 가처분 등 설정된 권리가 있다면 계약 진행에 주의해야 합니다.

2) 전입신고와 확정일자:
임차인은 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

계약서의 주소가 건축물대장의 주소와 다를 경우, 전입신고가 거부될 수 있으므로 반드시 일치시킵니다.

3) 국세 및 지방세 체납 여부:
임대인의 국세완납증명서와 지방세 납세증명서를 요청하여 세금 체납 여부를 확인합니다.

임대인의 체납이 있을 경우 경매로 인해 임차보증금 보호가 어려울 수 있습니다.

4) 보증금 비율 확인
근저당권의 채권최고액, 선순위 임차인의 보증금 합계, 본인의 보증금을 모두 합산하여 주택 가격의 70%를 초과하지 않는지 확인합니다.

5) 임대인의 신분 확인:
계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하며, 신분증과 등기사항전부증명서의 소유자 정보가 일치하는지 검토합니다.

대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 추가로 요구합니다.

4. 직거래 시 추가 주의사항
1) 대리계좌 입금 금지
계약금과 잔금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 입금합니다.

임대인의 배우자나 가족 명의 계좌는 권장하지 않으며, 사전에 확인이 필요합니다.

2) 주소와 호실 명확성
다세대주택, 다가구주택의 경우, 호실 표시가 잘못되어 있는 경우가 많으므로 실제 호실과 계약서 상 주소가 일치하는지 확인합니다.

3) 계약서 보관
계약서 원본은 임대인과 임차인이 각각 1부씩 보관하며, 서명 또는 날인된 상태여야 법적 효력이 있습니다.

5. 표준 임대차계약서 활용
정부에서 제공하는 표준 임대차계약서를 활용하면 권리와 의무가 명확히 기재되어 있어 사기 위험을 줄일 수 있습니다.

표준 계약서에는 필수 확인 사항이 포함되어 있으며, 임대차 계약 시 공정성을 보장합니다.

필요 시 임대차분쟁조정위원회를 통해 분쟁을 조정할 수 있는 근거 자료로 활용됩니다.

결론
부동산 임대차계약서는 단순한 문서가 아니라 임대인과 임차인의 권리를 보호하고, 법적 분쟁을 예방하는 중요한 약속입니다. 계약서 작성 시 반드시 세부사항을 꼼꼼히 확인하고, 직거래 시에도 전문적인 검토를 거쳐야 안전한 계약이 가능합니다. 특히, 권리관계가 복잡하거나 보증금 금액이 크다면, 공인중개사의 도움을 받는 것도 현명한 선택입니다.